[세무]분양대금 일부를 특별한 이유없이 미납한 상태에서 분양권 양도하면 세금폭탄 맞는다!
Author
smcpa
Date
2022-01-17 04:31
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404
분양대금 일부를 특별한 이유없이 미납한 상태에서 분양권 양도하면 세금폭탄 맞는다!
이 사례는 잔금 미지급 상태에서 전매 요건을 갖추었다 판단하여 분양권을 양도하였으나 잔금이 총분양대금의 0.68%에 불과하고 소유권을 이전등기 못할 사유가 특별히 없다하여 미등기양도자산으로 보아 70%의 세율을 적용하여 과세한 경우이다.
자세히 검토하지않고 양도소득세 신고를 하였다가 미등기자산 양도로 결정되어 불복에서도 패소할 수도 있으므로,신뢰할 만한 회계사나 세무사 전문가들에게 의뢰해야함이 얼마나 중요한지 다시 한번 보여준다.
===============================================================
[사건번호] 조심2012서3507 (2012.11.01)
[세 목] 양도
[결정유형] 기각
---------------------------------------------------------------------------------
[제 목] 분양대금 일부를 미납한 상태에서 분양권을 양도한 것을 미등기자산의 양도로 보아 과세한 처분의 당부
[결정요지]
청구인과 배우자(의사)는 4채의 주택을 보유하고 있고 부동산임대업을 영위하고 있어, 총 분양대금의 0.68%에 상당하는 잔금을 납부하지 못할 부득이한 사정이 없음에도 이를 납부하지 아니한 채 미등기 상태에서 양도하였으므로, 쟁점부동산을 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
[관련법령] 소득세법 제94조
[참조결정]
[따른결정]
---------------------------------------------------------------------------------
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO건설(주)로부터 OOOOO OOO OOO O-OO OOOOOO아파트102동 2201호(대지권 27.6860㎡, 건물 148.1538㎡, 이하“쟁점아파트”라 한다)의 취득계약을 하였고, 2006.2.7.까지 OOO원을 납입한 후 2006.3.30.잔금 OOO원(총 공급가액의 0.68%)만을 미지급한 상태에서 김OOO 외 1인에게O,OOO,OOO,OOO원에 양도하였으며 이에 대하여 2006.4.24. 분양권의 양도로 보아2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 미등기양도한 것으로 보아「소득세법」제104조 제1항 제10호(미등기양도자산)따라 70%의 세율을 적용하여 2012.5.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여 2012.8.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점아파트는 양도일 현재 잔금을 미지급한 상태이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 분양권에 해당하여 소유권이전등기의 대상이 될 수 없으며, 구「주택건설촉진법」제32조의 5항 등에서 정하는 전매요건을 갖추었으므로 관련법령에서 허용되는 거래 행위를 사실상 미등기 양도로 보아 과세하는 것은 납세자의 재산권을 침해하는 것이다.
미등기양도자산에 관한 현행「소득세법」제104조 제1항 제10호에 대해 대법원판례(2007두15865, 2007.9.21.) 등에서는 부동산의 미등기양도를 통해 양도소득세 등 관련 조세를 회피하고자 하였거나 투기의 목적이 없다면 고율의 중과세를 할 수 있는 미등기양도에서 제외하도록 하고 있다.
따라서, 청구인은 쟁점분양권의 양도로 인한 양도소득세를 신고·납부하였고, 쟁점분양권을 등기 후 양도하게 되면「조세특례제한법」상 100% 감면대상이 되는 신축주택에 해당하여 청구인이 부담할 양도소득세는 없었는데도 청구인은 잔금을 미납한 상태에서 분양권을 양도함으로써 양도소득세를 부담하였음에도 미등기 양도로 보아 중과세로 과세하는 것은 부당하다
나. 처분청 의견
「소득세법」제104조 제3항은 ‘미등기 양도자산’에 대해 자산을 취득한 자가 그 취득에관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있는 바,청구인과 배우자 김OOO가 쟁점아파트 양도 당시 OOO OOO OOOOO동 622-21 소재 건물(지상 5층, 지하 1층)을 임대하면서 동 소재지에서 각각 약국과병원(산부인과)을 운영하고 있었던 점, OOO구에만 3채의 고가 아파트를 소유하고 있었던 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 총 공급가액의 0.68%에 불과한 잔금 OOO원을 미납할 수밖에 없는부득이한 사정이 있었다고는 보기 어렵고,소유권이전등기에 따른 취득세 및 등록세의 납부와 1년 미만 단기양도 및 다주택보유에 따른 고율의 양도세율 적용을 회피하려는 의도를 가지고 있었던 것으로 보여져쟁점아파트를 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점아파트가 분양회사 명의로 보존등기된 후, 청구인이 분양대금의 0.68%에 상당하는 잔금을 지급하지 아니한 상태에서분양권으로 매매한 것에 대하여 미등기자산의 양도로 보아 중과세율(70%)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.
(가) 2002.11.18. 청구인이 OOO쇼핑과 쟁점아파트 분양계약(총 공급가액 OOO백만원)을 체결하였고, 분양대금을 납부하다가 분양대금의 0.68%인 OOO천원을 미납한 상태에서 2006.3.30. 쟁점아파트를 김OOO 외 1인에게 OOO천원에 양도하였으며, 2006.4.7. 매수인인 김OOO 외 1인이 OOO쇼핑으로부터 쟁점아파트의 소유권이전등기를 경료받은 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
(나) 쟁점아파트 공급계약서에는 다음과 같은 내용이 나타난다.
① 쟁점아파트의 시행사는 OOO쇼핑이고, 시공자는 OOO건설 주식회사이며, 수분양자는 청구인이다.
② 분양대금은 OOO천원이며, 계약금 OOO천원(10%)은 계약시에,중도금 OOO천원(60%)은 6회에 걸쳐 분할납부하고, 잔금 OOO천원(30%)은 입주시에 납부하며, 입주예정일은 2005년 12월이다.
③ 분양권의 전매는 OOO쇼핑의 승인을 득하여야 한다. 다만, 승인 신청시 OOO쇼핑에 대한 채무를 이행한 경우에 한하며, 또한 대출기관으로부터 쟁점아파트를 대상으로 대출받은 자는 대출기관이 발행한 전매 당사자 간의 대출승계 증거서류를 OOO쇼핑에게 제출하여야 하며, 그러지 아니할 경우에는 대출금을 상환하여야 한다(제4조).
④ OOO쇼핑은 쟁점아파트의 준공일로부터 60일 이내에 소유권 보존등기를 한다. 또한 청구인은 분양대금 및 기타 납부액을 완납하고 OOO쇼핑의 소유권 보존등기가 완료되는 날부터 60일 이내에 청구인의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, 청구인이 이전 절차를 완료하지 아니하므로 인하여 발생하는 제 피해 및 공과금은 청구인이 전액 부담하여야 한다(제7조).
⑤ 청구인은 분양대금 및 연체료를 기일 내에 완납하고 OOO쇼핑이 요구한 제반 서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 받급받아 입주하여야 한다(제14조).
(다) 쟁점아파트의 분양대금 납입내역에 의하면, 청구인은 2002.11.18.쟁점아파트의 계약금 OOO천원을 OOO쇼핑에 지급하였고, 이후 2006.1.31.까지 중도금 및 잔금의 일부로 총 OOO천원을 추가로 아래 <표1>과 같이 납부하였으며,매수인과 매매계약을 체결할 당시인 2006.3.30.에는 입주지정일에 납부하기로 약정되어 있는 잔금 OOO천원 중 일부인 잔금 OOO천원 및 연체료 OOO천원 합계 OOO천원을 미납부한 상태였다.
OOOOOOOOOO OOOO
(OO : OO)
(라) 집합건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트의 사용승인일은 2005.12.22.이고, 2005.12.29. 분양자인 OOO쇼핑 명의로 소유권 보존등기가 되었다.
(마) 청구인이 2006.2.25. 매수인과 체결한 부동산 매매계약서에는 아래와 같은 내용이 나타난다.
① 부동산의 표시에는 OOO102동 2201호, 대지 27.6860㎡ 건물 148.1538㎡로기재되어 있다.
② 매매대금은 OOO천원이며, 계약금 OOO천원은 계약일에, 2006.3.10. 중도금 OOO천원 잔금O,OOO,OOO천원은 2006.3.30. 지급하되, 잔금 중 미납금액은 매수인이 OOO건설납부하기로 한다.
③ 특약사항은 아래와 같다
- 분양권 상태의 매매계약이며, 프레미엄은 OOO원임
- 분양금액 중 미불입금은 매수인이 입주시 OOO건설에 납부한다.
- 발코니, 샷시확장 비용OOO은 잔금시 별도로 매도인에게 지급한다.
- 대출금은 매수인 책임으로 한다.
(바)청구인과 매수인은 2006.3.30. OOO구청장으로부터 동 계약서를 검인받았다.
(사) 쟁점아파트 매매당시 청구인과 배우자의 주택보유 현황 및 사업내역은 아래 <표2>·<표3>·<표4>와 같다.
OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO OO
(2) 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리이고, 쟁점아파트는청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되었고,청구인이 쟁점자산을 양도하기 전에 쟁점아파트가 이미 시행사 명의로보존등기가 되어 있어 잔금만 지급하면 취득등기가 가능한 상태에 있었는 바, 청구인이 양도할 당시는 쟁점아파트는 부동산을 취득할 권리로 볼 수 없고, 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니하며, 청구인의 잔금미납액이 총분양대금의 0.68%에 불과할 뿐 아니라, 청구인이 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 이전등기하지 못할 만한 특별한 사유도 없는 점 등에 비추어볼 때, 청구인이 취득세와 등록세 및 양도소득세를 회피하기 위해 청구인의 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도한 쟁점아파트를 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 사례는 잔금 미지급 상태에서 전매 요건을 갖추었다 판단하여 분양권을 양도하였으나 잔금이 총분양대금의 0.68%에 불과하고 소유권을 이전등기 못할 사유가 특별히 없다하여 미등기양도자산으로 보아 70%의 세율을 적용하여 과세한 경우이다.
자세히 검토하지않고 양도소득세 신고를 하였다가 미등기자산 양도로 결정되어 불복에서도 패소할 수도 있으므로,신뢰할 만한 회계사나 세무사 전문가들에게 의뢰해야함이 얼마나 중요한지 다시 한번 보여준다.
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[사건번호] 조심2012서3507 (2012.11.01)
[세 목] 양도
[결정유형] 기각
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[제 목] 분양대금 일부를 미납한 상태에서 분양권을 양도한 것을 미등기자산의 양도로 보아 과세한 처분의 당부
[결정요지]
청구인과 배우자(의사)는 4채의 주택을 보유하고 있고 부동산임대업을 영위하고 있어, 총 분양대금의 0.68%에 상당하는 잔금을 납부하지 못할 부득이한 사정이 없음에도 이를 납부하지 아니한 채 미등기 상태에서 양도하였으므로, 쟁점부동산을 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
[관련법령] 소득세법 제94조
[참조결정]
[따른결정]
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[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO건설(주)로부터 OOOOO OOO OOO O-OO OOOOOO아파트102동 2201호(대지권 27.6860㎡, 건물 148.1538㎡, 이하“쟁점아파트”라 한다)의 취득계약을 하였고, 2006.2.7.까지 OOO원을 납입한 후 2006.3.30.잔금 OOO원(총 공급가액의 0.68%)만을 미지급한 상태에서 김OOO 외 1인에게O,OOO,OOO,OOO원에 양도하였으며 이에 대하여 2006.4.24. 분양권의 양도로 보아2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 미등기양도한 것으로 보아「소득세법」제104조 제1항 제10호(미등기양도자산)따라 70%의 세율을 적용하여 2012.5.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여 2012.8.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점아파트는 양도일 현재 잔금을 미지급한 상태이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 분양권에 해당하여 소유권이전등기의 대상이 될 수 없으며, 구「주택건설촉진법」제32조의 5항 등에서 정하는 전매요건을 갖추었으므로 관련법령에서 허용되는 거래 행위를 사실상 미등기 양도로 보아 과세하는 것은 납세자의 재산권을 침해하는 것이다.
미등기양도자산에 관한 현행「소득세법」제104조 제1항 제10호에 대해 대법원판례(2007두15865, 2007.9.21.) 등에서는 부동산의 미등기양도를 통해 양도소득세 등 관련 조세를 회피하고자 하였거나 투기의 목적이 없다면 고율의 중과세를 할 수 있는 미등기양도에서 제외하도록 하고 있다.
따라서, 청구인은 쟁점분양권의 양도로 인한 양도소득세를 신고·납부하였고, 쟁점분양권을 등기 후 양도하게 되면「조세특례제한법」상 100% 감면대상이 되는 신축주택에 해당하여 청구인이 부담할 양도소득세는 없었는데도 청구인은 잔금을 미납한 상태에서 분양권을 양도함으로써 양도소득세를 부담하였음에도 미등기 양도로 보아 중과세로 과세하는 것은 부당하다
나. 처분청 의견
「소득세법」제104조 제3항은 ‘미등기 양도자산’에 대해 자산을 취득한 자가 그 취득에관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있는 바,청구인과 배우자 김OOO가 쟁점아파트 양도 당시 OOO OOO OOOOO동 622-21 소재 건물(지상 5층, 지하 1층)을 임대하면서 동 소재지에서 각각 약국과병원(산부인과)을 운영하고 있었던 점, OOO구에만 3채의 고가 아파트를 소유하고 있었던 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 총 공급가액의 0.68%에 불과한 잔금 OOO원을 미납할 수밖에 없는부득이한 사정이 있었다고는 보기 어렵고,소유권이전등기에 따른 취득세 및 등록세의 납부와 1년 미만 단기양도 및 다주택보유에 따른 고율의 양도세율 적용을 회피하려는 의도를 가지고 있었던 것으로 보여져쟁점아파트를 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점아파트가 분양회사 명의로 보존등기된 후, 청구인이 분양대금의 0.68%에 상당하는 잔금을 지급하지 아니한 상태에서분양권으로 매매한 것에 대하여 미등기자산의 양도로 보아 중과세율(70%)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.
(가) 2002.11.18. 청구인이 OOO쇼핑과 쟁점아파트 분양계약(총 공급가액 OOO백만원)을 체결하였고, 분양대금을 납부하다가 분양대금의 0.68%인 OOO천원을 미납한 상태에서 2006.3.30. 쟁점아파트를 김OOO 외 1인에게 OOO천원에 양도하였으며, 2006.4.7. 매수인인 김OOO 외 1인이 OOO쇼핑으로부터 쟁점아파트의 소유권이전등기를 경료받은 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
(나) 쟁점아파트 공급계약서에는 다음과 같은 내용이 나타난다.
① 쟁점아파트의 시행사는 OOO쇼핑이고, 시공자는 OOO건설 주식회사이며, 수분양자는 청구인이다.
② 분양대금은 OOO천원이며, 계약금 OOO천원(10%)은 계약시에,중도금 OOO천원(60%)은 6회에 걸쳐 분할납부하고, 잔금 OOO천원(30%)은 입주시에 납부하며, 입주예정일은 2005년 12월이다.
③ 분양권의 전매는 OOO쇼핑의 승인을 득하여야 한다. 다만, 승인 신청시 OOO쇼핑에 대한 채무를 이행한 경우에 한하며, 또한 대출기관으로부터 쟁점아파트를 대상으로 대출받은 자는 대출기관이 발행한 전매 당사자 간의 대출승계 증거서류를 OOO쇼핑에게 제출하여야 하며, 그러지 아니할 경우에는 대출금을 상환하여야 한다(제4조).
④ OOO쇼핑은 쟁점아파트의 준공일로부터 60일 이내에 소유권 보존등기를 한다. 또한 청구인은 분양대금 및 기타 납부액을 완납하고 OOO쇼핑의 소유권 보존등기가 완료되는 날부터 60일 이내에 청구인의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, 청구인이 이전 절차를 완료하지 아니하므로 인하여 발생하는 제 피해 및 공과금은 청구인이 전액 부담하여야 한다(제7조).
⑤ 청구인은 분양대금 및 연체료를 기일 내에 완납하고 OOO쇼핑이 요구한 제반 서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 받급받아 입주하여야 한다(제14조).
(다) 쟁점아파트의 분양대금 납입내역에 의하면, 청구인은 2002.11.18.쟁점아파트의 계약금 OOO천원을 OOO쇼핑에 지급하였고, 이후 2006.1.31.까지 중도금 및 잔금의 일부로 총 OOO천원을 추가로 아래 <표1>과 같이 납부하였으며,매수인과 매매계약을 체결할 당시인 2006.3.30.에는 입주지정일에 납부하기로 약정되어 있는 잔금 OOO천원 중 일부인 잔금 OOO천원 및 연체료 OOO천원 합계 OOO천원을 미납부한 상태였다.
OOOOOOOOOO OOOO
(OO : OO)
(라) 집합건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트의 사용승인일은 2005.12.22.이고, 2005.12.29. 분양자인 OOO쇼핑 명의로 소유권 보존등기가 되었다.
(마) 청구인이 2006.2.25. 매수인과 체결한 부동산 매매계약서에는 아래와 같은 내용이 나타난다.
① 부동산의 표시에는 OOO102동 2201호, 대지 27.6860㎡ 건물 148.1538㎡로기재되어 있다.
② 매매대금은 OOO천원이며, 계약금 OOO천원은 계약일에, 2006.3.10. 중도금 OOO천원 잔금O,OOO,OOO천원은 2006.3.30. 지급하되, 잔금 중 미납금액은 매수인이 OOO건설납부하기로 한다.
③ 특약사항은 아래와 같다
- 분양권 상태의 매매계약이며, 프레미엄은 OOO원임
- 분양금액 중 미불입금은 매수인이 입주시 OOO건설에 납부한다.
- 발코니, 샷시확장 비용OOO은 잔금시 별도로 매도인에게 지급한다.
- 대출금은 매수인 책임으로 한다.
(바)청구인과 매수인은 2006.3.30. OOO구청장으로부터 동 계약서를 검인받았다.
(사) 쟁점아파트 매매당시 청구인과 배우자의 주택보유 현황 및 사업내역은 아래 <표2>·<표3>·<표4>와 같다.
OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO OO
(2) 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리이고, 쟁점아파트는청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되었고,청구인이 쟁점자산을 양도하기 전에 쟁점아파트가 이미 시행사 명의로보존등기가 되어 있어 잔금만 지급하면 취득등기가 가능한 상태에 있었는 바, 청구인이 양도할 당시는 쟁점아파트는 부동산을 취득할 권리로 볼 수 없고, 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니하며, 청구인의 잔금미납액이 총분양대금의 0.68%에 불과할 뿐 아니라, 청구인이 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 이전등기하지 못할 만한 특별한 사유도 없는 점 등에 비추어볼 때, 청구인이 취득세와 등록세 및 양도소득세를 회피하기 위해 청구인의 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도한 쟁점아파트를 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.