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[법]상가건물임대차보호법의 적용범위

Author
smcpa
Date
2022-01-17 04:34
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151
甲은 서울 소재 乙소유 상가건물을 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 임차하여 입주한 후 사업자등록을 필하고 출판사를 운영하고 있는바, 임차목적물에는 선순위 근저당권이 있었으므로 甲은 임차보증금반환채권의 순위를 안전하게 확보하기 위하여 위 임대차계약서에 확정일자인까지 받았을 경우 甲에게도 「상가건물임대차보호법」이 적용되는지 여부 등 상가임대차보호법인 무엇인지 그 적용범위는 어떠한지를 설명하기로 합니다.

상가임차인이 임차보증금을 용이하게 반환받게 하기 위하여 제정된 「상가건물임대차보호법」은 모든 상가 임차인을 보호해 주는 것이 아니라 상가임대차보호법 시행령 제2조 적용범위에 따라 일정한 보증금의 액수 이하로 상가임대차계약을 체결한 임차인에 한정하여 보호하도록 규정하고 있습니다.

먼저, 상가임차인의 대항력이란「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조에 의하면 “①이 법은 상거건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 물건을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.

구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면 서울특별시에는 보증금액이 3억 원 이하, 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천〮·의정부〮·구리〮·하남〮·남양주일부〮·고양〮·과천〮·성남〮·안양〮·부천〮·광명〮·수원〮·의왕〮·군포〮·시흥〮, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 2억5천만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억8천만원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 5천만원 이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.
(예를 들면 보증금 5,000만원에 월세 100만원을 내는 상인의 경우 월세 100만원에 1백을 곱한 1억원에 보증금을 더한 15,000만원이 기준 보증금으로 됩니다)

또한 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면 근저당권자나 전세권자와 같이 우선변제권이 인정되어 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.